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21. September 2017
Konstanz hat das beste deutsche Einkaufszentrum

Die Mieter haben entschieden: Das Einkaufszentrum Lago in Konstanz ist das erfolgreichste deutsche Einkaufszentrum. Zu diesem Ergebnis kommt der Shoppingcenter Performance Report (SCPR) 2017 von ecostra, Immobilien Zeitung und Textilwirtschaft (beide dfv Mediengruppe). Den besten Foodcourt hat aus Sicht der Mieter das Centro Oberhausen.

Beim SCPR benoten Filialunternehmen aus Handel und Gastronomie per Schulnotensystem (1 bis 5) ihre Zufriedenheit mit dem wirtschaftlichen Erfolg ihrer Läden in deutschen Einkaufszentren. Auf Platz eins des Rankings steht zum vierten Mal seit 2011 das Lago in Konstanz (1,38). Es profitiert stark vom Einkaufstourismus aus der Schweiz, 35% der Besucher kommen aus dem Nachbarland. Auf Platz zwei landet der Vorjahressieger, das Südring-Center in Paderborn (1,50). Platz drei teilen sich drei Center aus Mecklenburg-Vorpommern: das Hanse-Center in Bentwisch, der Elisen-Park in Greifswald und der Strelapark in Stralsund (jeweils 1,60). Die schlechteste Note aller platzierten Center bekommen wie schon 2012 und 2013 die Aachen Arkaden (4,75).

Erstmals wurde beim SCPR nach dem besten Foodcourt in einem deutschen Einkaufszentrum gefragt. Klarer Sieger ist das Centro Oberhausen mit 29,6% der Stimmen. Es folgen das Minto in Mönchengladbach (20,4%) und das Skyline Plaza in Frankfurt (16,7%). Interessant: Das 2013 an der Frankfurter Messe eröffnete Einkaufszentrum erhält ansonsten von seinen Mietern keine allzu guten Noten (3,67). Das gastronomische Angebot wird von 80% der Umfrageteilnehmer als bedeutend oder sehr bedeutend für ein Shoppingcenter eingestuft.

Trotz des Onlinehandels zeigen sich die Einzelhändler nach wie vor expansionsfreudig. Im Schnitt wollen die Unternehmen innerhalb der kommenden zwölf Monate 9,7 neue Läden eröffnen, aber nur 3,9 schließen. Eine abnehmende oder stark abnehmende Kundenfrequenz in den Centern beobachten 63% der SCPR-Teilnehmer. 76% halten einen Online- oder Social-Media-Auftritt eines Einkaufszentrums für wichtig oder sehr wichtig. Insgesamt haben sich am SCPR in diesem Jahr 100 Filialunternehmen aus Handel, Dienstleistung und Gastronomie beteiligt (2016: 106).

Als kompetentester Betreiber von Einkaufszentren geht aus der Umfrage zum zweiten Mal in Folge das norddeutsche Handels- und Immobilienunternehmen Citti hervor. Es managt sechs Einkaufszentren in Schleswig-Holstein und Mecklenburg-Vorpommern. Auf dem zweiten Platz des sogenannten Betreiber-Rankings landet ECE, das größte Centermanagement-Unternehmen in Deutschland mit rund 150 Einkaufszentren im Betrieb.

Quelle: dfv Mediengruppe

 


22. September 2016
Paderborn hat das beste deutsche Einkaufszentrum

Das Südring-Center in Paderborn ist für seine Mieter das erfolgreichste deutsche Shoppingcenter. Zum schönsten Einkaufszentrum Deutschlands wurde das Minto in Mönchengladbach gewählt. Das ist das Ergebnis einer Umfrage von ecostra, Immobilien Zeitung und TextilWirtschaft.

Beim Shoppingcenter Performance Report (SCPR) benoten Filialunternehmen aus Handel und Gastronomie per Schulnotensystem (1 bis 5) ihre Zufriedenheit mit dem wirtschaftlichen Erfolg ihrer Läden in deutschen Einkaufszentren. Auf Platz eins des Rankings steht erstmals das Südring-Center in Paderborn (Note 1,29). Auf Platz zwei landet das Lago in Konstanz (1,44). Platz drei teilen sich das Breuningerland in Sindelfingen und das Famila Einkaufsland Wechloy in Oldenburg (jeweils 1,55). Die schlechteste Note aller platzierten Center bekommt wie im Vorjahr die Königshof-Galerie in Mettmann (4,86). Auffällig bei der diesjährigen Ausgabe des SCPR ist die starke Präsenz von Einkaufszentren mit einem großen Lebensmittelangebot in der Spitzengruppe.

Schwach in puncto Mieterzufriedenheit schneiden die meisten neueren Einkaufszentren ab. Unter den Neueinsteigern im Ranking (in der Regel Center, die 2014 oder 2015 eröffnet wurden) bekommt nur das Minto eine überdurchschnittliche Note (2,64). Deutlich schlechter ist die Mieterzufriedenheit dagegen im Milaneo in Stuttgart (3,4), der Mall of Berlin (3,65) oder dem K in Lautern in Kaiserslautern (3,85). Geradezu abgewatscht (4,5) wird die Glacis-Galerie in Neu-Ulm, die immerhin die populäre Modekette Zara und Media-Markt als Ankermieter verpflichten konnte.

Auffällig ist auch das relativ schwache Abschneiden des Centro Oberhausen (2,7). Das nach eigenen Angaben größte Shopping- und Freizeitzentrum Europas hat sich gegenüber dem ersten SCPR 2012 um über eine Note verschlechtert. Dagegen konnte sich die Centrum-Galerie (2) in Dresden - zuletzt mieteten hier Primark und Zara - über die Jahre um über eine Note verbessern und steht vor Ort inzwischen sogar vor der Altmarkt-Galerie (2,41).

Erstmals wurde beim SCPR auch über das schönste deutsche Einkaufszentrum abgestimmt. Auf Platz eins landet mit großem Vorsprung das Minto in Mönchengladbach. Auf Platz zwei der Schönheitskonkurrenz liegen gleichauf die Mall of Berlin und der Ruhrpark in Bochum. Dieses Center, eines der ältesten in Deutschland, wurde in den vergangenen Jahren grundlegend umgebaut.

Insgesamt haben sich am SCPR in diesem Jahr 106 Unternehmen beteiligt. Das nach wie vor wichtigste Handelsthema ist für die Centermieter die Kundenfrequenz im stationären Handel. Es zeigt sich auch, dass der filialisierte Einzelhandel trotz der Herausforderungen durch den E-Commerce unverändert expansiv eingestellt ist. Die SCPR-Teilnehmer wollen innerhalb der kommenden zwölf Monate 1.084 Geschäfte eröffnen, aber nur 474 schließen. Ein ähnlicher Saldo zwischen Eröffnungen und Schließungen zeigte sich auch in den Vorjahren.

Als kompetentester Betreiber von Einkaufszentren geht aus der Umfrage erstmals das norddeutsche Handelsunternehmen Citti hervor. Es löst als Spitzenreiter ECE ab, das größte Centermanagement-Unternehmen in Deutschland.

Der Shoppingcenter Performance Report wurde 2011 vom Wiesbadener Beratungsunternehmen ecostra initiiert. Die Immobilien Zeitung und die TextilWirtschaft sind Medienpartner. Die Mieter können ihre Läden in 400 deutschen Einkaufszentren mit mehr als 10.000 qm Geschäftsfläche bewerten. In die Wertung kommen nur Center, denen mindestens fünf Mieter eine Note geben. 2016 waren das 269. Die Mieter selbst müssen in mindestens drei der 400 Center vertreten sein, um am SCPR teilnehmen zu können.

Quelle: dfv Mediengruppe


11. Juli 2016
Factory Outlet Center: Ein Nischenprodukt wird zu Investors Liebling

Findige Anleger haben es wohl schon immer geahnt: es ist nicht allein das Gold, das glänzt. Es ist auch nicht pauschal das „Betongold“, selbst wenn derzeit die Immobilienpreise in vielen Regionen stark anziehen. Vielmehr scheint sich die Erkenntnis durchzusetzen, daß an den immer wieder durch die Immobilienbranche geisternden Gerüchten zu den hohen Umsätzen und Renditen der Outlet Center doch so einiges wahr zu sein scheint. Damit rückt eine Immobilienform in den Fokus von Investoren, welche lange Zeit ein Schattendasein in einer kleinen Nische des Marktes geführt hat.

Anfang des Jahres publizierte das Investmenthaus Hammerson in ihrem Geschäftsbericht für 2015, das die Beteiligungen an den von Value Retail gemanagten Fabrikverkaufszentren eine Rendite von 16,4 % erzielten. Hammerson hält an diesen Centern Anteile zwischen 22 und 45 %. Stolz listete Hammerson dabei weiter auf, daß die Umsätze dieser Center seit Jahren mit guten zweistelligen Zuwachsraten steigen und die Flächenproduktivität im Mittel aller Center sich zwischenzeitlich in Regionen oberhalb von 15.000,-- € / m² und in der Spitze sogar über 30.000,-- € / m² bewegt. Das sind Werte, von denen in Shoppingcenter investierte Fonds nur träumen können. Auch vor dem Hintergrund des aktuellen Anlagedrucks vieler Investoren befeuert die so geweckte Phantasie nun den Transaktionsmarkt. Vor wenigen Monaten wurde das im Dezember 2007 am Innenstadtrand von Wolfsburg eröffnete Designer Outlet Center nach einem Bieterverfahren zu einem Preis von angeblich über 150 Mio. € an eine Versorgungskammer verkauft. Auch da ging ein Raunen durch die Branche und nicht wenige hielten den Preis für zumindest ambitioniert. Aber vielleicht stellt sich dies in Anbetracht der Umsatzchancen am Ende doch als ein gutes Investment heraus.

Es sind aber auch warnende Worte zu vernehmen.„Die von Hammerson erzielten Renditen und die Flächenproduktivitäten der von Value Retail gemanagten Center stellen die Ausnahme und nicht die Regel in diesem Markt dar“, konstatiert Dr. Joachim Will, Geschäftsführer der ecostra GmbH aus Wiesbaden. Das Forschungsinstitut ecostra publiziert regelmäßig Daten, analysiert Trends in den europäischen Einzelhandelsmärkten und besitzt gerade bei den Fabrikverkaufszentren eine allgemein anerkannte Expertise. „Es ist richtig“, so erläutert Will, „daß die Umsätze der Outlet Center meist deutlich über Vergleichswerten von Shoppingcentern liegen. Aber auch in diesem Markt wachsen nicht alle Bäume in den Himmel.“ So stellen die Entwicklung, Konzeptionierung, Vermietung und Betrieb nach Kenntnis des ecostra-Geschäftsführers besonders hohe Anforderungen an Erfahrungen und Marktkenntnisse der befassten Akteure. „Standort, Konzept, Markenkontakte und Managementqualität sind die Erfolgsfaktoren. Das können nicht viele! Es reicht einfach nicht, an einer Halle ein Schild anzubringen, auf dem Outlet Center steht, ein bisschen Werbung zu machen, Markenwaren rabattiert zu verkaufen und darauf zu hoffen, daß der Laden von Kunden gestürmt wird“, so Will. Genau das aber wurde in der Vergangenheit immer wieder versucht.

Entsprechend findet sich bei dieser Vertriebsform des Einzelhandels auch die höchste Havariequote. In den Ländern Europas wurden von ecostra bislang 26 Standorte identifiziert, an denen Outlet Center gebaut und z.T. auch in Betrieb genommen wurden und die aufgrund des fehlenden wirtschaftlichen Erfolges wieder schließen mußten. Damit scheitert im Mittel jede sechste bis siebte Projektentwicklung und mündet – aufgrund der stark eingeschränkten Nachnutzungsmöglichkeit – in einen meist dauerhaften Leerstand. Will: „Analysiert man die Gründe des jeweiligen Scheiterns dieser Center, so wiederholt sich fast immer dasselbe Muster: unerfahrener Betreiber oder Entwickler, falsche Standortwahl, zu geringe Flächengröße und Wettbewerbsverflechtungen zu einem attraktiveren Center im näheren regionalen Umfeld.“ Solche Risiken sollten aber eigentlich mit einer sorgfältigen Planung beherrschbar sein.

Professionell konzipierte und entwickelte Outlet Center an geeigneten Standorten ermöglichen für Investoren einen stabilen Cash-flow selbst in einem volatilen wirtschaftlichen Umfeld. Lange Zeit wurde behauptet, daß Outlet Center antizyklisch performen. Nach den ecostra vorliegenden Informationen ist diese These zwar nicht falsch, aber auch nicht ganz richtig. Wie die Daten aus verschiedenen europäischen Märkten illustrieren, zeigen Outlet Center auch in Phasen der allgemeinen wirtschaftlichen Prosperität eine überdurchschnittliche Umsatzentwicklung. Outlet Center haben aber gleichzeitig eine weitaus bessere Krisenresistenz als Shopping- oder Fachmarktzentren, indem rezessive Phasen mit einer allgemeinen Konsumzurückhaltung der Verbraucher sich bei dieser Immobilienform erst weitaus später und dann auch schwächer bemerkbar machen. Dies gilt in noch stärkerem Maße gegenüber den Herausforderungen des Internet. Will: „Outlet Center sind wohl die einzige Vertriebsform des stationären Handels, welche weitgehend immun gegen das Internet-Shopping ist. Das ist so, obwohl bei vielen Online-Shops die Rabattierung von Markenwaren eine der dominierenden Absatzstrategien darstellt und insofern eigentlich im Internet der direkte Wettbewerber für die Fabrikverkaufszentren zu vermuten wäre. Die Gründe dieser Wettbewerbsimmunität liegen aber nicht im Angebot an Markenwaren oder besonders günstigen Rabatten, sondern bei spezifisch sozialen Aspekten des Einkaufsverhaltens. Das hat mit einem Versorgungseinkauf so gut wie nichts mehr zu tun. Outlet Center sind heute eine Destination, ein Ausflugsziel für einen Einkaufstrip mit Freunden und Familie.“

Vor diesem Hintergrund sind Outlet Center immer mehr in den Fokus von Investoren geraten, bilden zwischenzeitlich eine eigene Asset-Klasse oder werden als Beimischung für Portfolien mit sonstigen Handelsimmobilien gesucht. Auch Banken haben ihre anfängliche Zurückhaltung aufgegeben und finanzieren nun Projekte und Bestandsimmobilien. Viele Finanzdienstleister kennen jetzt auch die Besonderheiten und funktionellen Anforderungen, können mit den Benchmarks der Outlet Center - z.B. den spezifischen Vorvermietungsquoten - umgehen und haben gelernt, die Chancen und Risiken einer Finanzierung weitgehend verlässlich zu bewerten. Allerdings bleiben die Outlet Center auch im Investmentmarkt eine Nische. Aufgrund der geringen Zahl an Fabrikverkaufszentren in Europa gibt es einfach kein ausreichendes Angebot. Will: „Gut im Markt positionierte und entsprechend performende Center stehen kaum oder nur sehr selten zum Verkauf. Insofern ist auf dem Transaktionsmarkt nur wenig Bewegung und das Volumen vergleichsweise gering.“ Im Jahr 2015 belief sich das aggregierte Transaktionsvolumen in allen europäischen Ländern nach ecostra-Recherchen auf ca. 0,8 – 0,9 Mrd. €, was zwar einen neuen Spitzenwert bildet, aber gegenüber dem Shoppingcenter-Markt eine fast zu vernachlässigende Größe darstellt. Allein in Deutschland wurden in demselben Jahr Shoppingcenter im Gesamtvolumen von ca. 5,6 Mrd. €, also für den etwa 6- bis 7-fachen Wert, verkauft.

Derzeit befinden sich in Europa 166 Outlet Center in Betrieb, deren gesamte Verkaufsfläche (VK) sich auf knapp 2,7 Mio. m² summiert. In den letzten 10 Jahren – d.h. seit 2006 – stieg in Europa die Zahl der in Betrieb befindlichen Outlet Center um ca. 40,7 % und die gesamte Outlet-Verkaufsfläche um ca. 57,1 %. Zu den Ländern mit der aktuell höchsten Outlet-Dichte zählen die Schweiz (ca. 10,1 m² VK pro 1.000 Einwohner), Portugal (ca. 9,2 m²), das Vereinigte Königreich (ca. 8,7 m²), Österreich (ca. 8,4 m²) und Italien (ca. 8,0 m²). Als größter und kaufkraftstärkster Markt zeigt Deutschland mit aktuell 13 Outlet Centern und einer gesamten Outlet-Fläche von knapp 196.000 m², was ca. 2,4 m² VK pro 1.000 Einwohner entspricht, noch deutliche Ausbaupotenziale. So sind die Entwickler und Betreiber intensiv auf Standortsuche. Insbesondere im bevölkerungsreichsten Bundesland Nordrhein-Westfalen läuft derzeit das Rennen um neue Ansiedlungen. Im bergischen Land streiten sich Wuppertal und Remscheid vor Gericht, wo ein solches Center gebaut werden kann. In der Nachbarstadt Solingen liegt dagegen bereits eine Baugenehmigung vor. In Ochtrup will das bestehende Outlet Center seine Verkaufsfläche nahezu verdoppeln, in Werl wird nach negativen Bescheid der Bezirksregierung das Ansiedlungsvorhaben nun vor dem Verwaltungsgericht nochmal neu aufgerollt und auch Duisburg hat mit einem neuen Standort auf dem Areal des ehemaligen Güterbahnhofs den Hut wieder in den Ring geworfen. Aktuell befinden sich in ganz Deutschland etwa 20 solche Planungen in einer bereits konkreteren Phase, in ganz Europa gibt es derzeit etwa 62 solche Ansiedlungsvorhaben.

Damit sind eine ganze Reihe von Planungen in der Pipeline. Allerdings bei weitem nicht genug, um den Investorenappetit zu befriedigen. Da Value Retail in Europa derzeit keine weiteren Standorte plant, hat Hammerson seine Strategie modifiziert. Zusammen mit dem Investmenthaus Meyer Bergman, der holländischen Pensionskasse APG und dem Outlet-Betreiber Value Retail hat Hammerson im Jahr 2014 die VIA Group gebildet, welche bestehende Outlet Center in Europa aufkauft, welche eher schwach performen, aber Optimierungspotenzial erkennen lassen (sog. „Value-Add-Strategie“). Ziel ist ein Portfolio solcher Standorte mit einem Volumen von etwa 1 Mrd. €. Will: „Outlet Center sind im Moment für Investoren die wohl hübscheste Braut im Markt. Aber gerade auch in Anbetracht des nur geringen Angebotes gilt es wie im richtigen Leben: Es prüfe sorgfältig, wer sich länger bindet! Eine Scheidung kann auch teuer werden.“

Quelle: ecostra


24. September 2015
Sindelfingen hat das beste deutsche Einkaufszentrum

Das Einkaufszentrum Breuningerland Sindelfingen ist aus Sicht der Mieter das erfolgreichste deutsche Einkaufszentrum. Es folgen der Citti-Park Kiel und das Breuningerland Ludwigsburg. Zu diesem Ergebnis kommt der  Shoppingcenter Performance Report (SCPR) 2015 von ecostra, Immobilien Zeitung und TextilWirtschaft (beide dfv Mediengruppe). Das nach wie vor wichtigste Handelsthema ist für die Centermieter die Kundenfrequenz im stationären Handel.

Filialunternehmen  des Handels und der Gastronomie haben zum fünften Mal ihre Zufriedenheit mit 400 großen deutschen Einkaufszentren bewertet. Auf Platz eins des Rankings steht erstmals das Breuningerland Sindelfingen (1,44). Auf Platz zwei landet der Citti-Park Kiel (1,56), Sieger des SCPR 2011. Auf den dritten Rang schafft es das Breuningerland Ludwigsburg (1,58). Das Lago in Konstanz (1,63), zuletzt dreimal hintereinander Spitzenreiter, muss sich mit dem vierten Rang begnügen. Die schlechtesten Noten aller platzierten Center bekommt die Königshof-Galerie in Mettmann (4,71).

„Die Ergebnisse zeigen eine relativ hohe Konstanz in der Bewertung der Center“, fasst Joachim Will, Inhaber des Marktforschungsunternehmens ecostra und Initiator des SCPR, die Resultate zusammen. Zu den Shoppingcentern, die wie in den Vorjahren gute Noten bekamen, zählen das Centro Oberhausen (1,95), das Main-Taunus-Zentrum in Frankfurt (1,72) oder das Famila-Einkaufsland Wechloy in Oldenburg (1,80). Auch im Tabellenkeller finden sich mit dem Haven Höövt in Bremen (4,40), den Aachen Arkaden (4,25) oder dem Loop5 in Weiterstadt (3,86) alte Bekannte.

Neu in den Top Ten sind die WilhelmGalerie in Ludwigsburg (1,67) und das Spitzkrug Multi Center (1,86) in Frankfurt (Oder). Deutlich schlechter benotet wurden z.B. die Potsdamer Platz Arkaden (3,64). Dies könnte an der Eröffnung der benachbarten Mall of Berlin liegen. Diese wurde nicht bewertet, weil sie zu Beginn des Befragungszeitraums (18. Juni 2015) noch nicht ein Jahr in Betrieb war. Die beste Note in der deutschen Center-Hauptstadt Berlin bekommt erneut das Alexa (2,00). Als den kompetentesten Betreiber von Shoppingcentern sehen die Mieter die Hamburger Firma ECE, die in Deutschland rund 100 Einkaufszentren managt.

Ungeachtet der Konkurrenz durch den Onlinehandel zeigen sich die Filialisten expansiv. Im Durchschnitt wollen die 83 am SCPR teilnehmenden Unternehmen in den kommenden zwölf Monaten 13 neue Läden eröffnen, davon vier in Einkaufszentren. Das aus Mietersicht wichtigste aktuelle Handelsthema in Deutschland ist wie schon 2014 die Entwicklung der Kundenfrequenz im stationären Handel. Eine Änderung der Ladenöffnungszeiten, die von Verbänden wie dem Zentralen Immobilien Ausschuss (ZIA) gefordert wird, hat aus Händlersicht eine vergleichsweise geringe Priorität.

Für den Shoppingcenter Performance Report 2015 haben die Firma ecostra sowie die Immobilien Zeitung und die TextilWirtschaft als Medienpartner die Mieter in 400 deutschen Einkaufszentren mit mehr als 10.000 qm Geschäftsfläche um ihre Meinung gebeten. Gefragt wurde u.a., wie zufrieden die Ladeninhaber mit den Umsätzen im Vergleich zu ihren Läden in anderen Shoppingcentern sind. Die Mieter konnten Noten von 1 (sehr gut) bis 5 (man- gelhaft) vergeben. In die Wertung kamen nur Center, denen mindestens fünf Mieter eine Note gaben; dies waren 248. Die Mieter selbst mussten in mindes- tens drei der 400 Center vertreten sein. Die Umfrage wird seit 2011 durchgeführt.

Quelle: dfv Mediengruppe


25. September 2014
Schlechte Noten für Shoppingcenter in Leipzig und Frankfurt

Die neuen Einkaufszentren in Leipzig (Höfe am Brühl) und Frankfurt/Main (Skyline Plaza) bekommen von ihren Mietern miserable Noten. Das ist das Ergebnis des Shoppingcenter Performance Report 2014 von ecostra und den Fachzeitschriften Immobilien Zeitung und TextilWirtschaft (beide dfv Mediengruppe). Auf Platz eins steht erneut das Lago in Konstanz. Wichtigstes Thema aus Sicht der Mieter ist die Kundenfrequenz im stationären Handel.

Titelbild Shoppingcenter Performance Report Deutschland 2014Zwei der prominentesten neuen Einkaufszentren in Deutschland haben offensichtlich einen Fehlstart hingelegt. Dies legen die Ergebnisse des Shoppingcenter Performance Report 2014 (SCPR 2014) nahe. Bei dieser Mieterbefragung in 400 deutschen Einkaufszentren bekommen die Höfe am Brühl in Leipzig (4,00) und das Skyline Plaza in Frankfurt/Main (4,10) äußerst schwache Noten und landen ganz am Ende einer Rangliste von 260 deutschen Einkaufszentren. Die Mieter bewerteten die Zufriedenheit mit der Wirtschaftlichkeit ihrer Läden in einem Center im Vergleich zu Läden in anderen Shoppingcentern. Die Höfe am Brühl wurden im September 2012, das Skyline Plaza im August 2013 eröffnet.

Den Spitzenplatz beim SCPR 2014 belegt erneut ein Center, das unmittelbar an der Schweizer Grenze liegt: das Shoppingcenter Lago in Konstanz (1,14). Das Lago erreicht diesen Spitzenplatz zum dritten Mal in Folge. Auf Platz zwei findet sich das Main-Taunus-Zentrum bei Frankfurt/Main (1,32), das in diesem Jahr seinen 50. Geburtstag feiert, den dritten Platz belegt das Breuningerland Sindelfingen (1,38).

Bei der vierten Auflage des SCPR zeigt sich, dass einige Center ihre Position deutlich verbessern. Dies kann am Management, neuen Mietern oder der Vergrößerung bzw. Revitalisierung eines Centers liegen. Auffällig ist die positive Entwicklung des 2009 eröffneten Komm in Offenbach. Es startete 2011 mit der Note 3,83 in den SCPR, stürzte 2013 auf 4,17 ab und dreht nun mit 2,91 in den positiven Bereich. „Diese Verbesserung ist außerordentlich bemerkenswert, denn man musste befürchten, dass in der Offenbacher Innenstadt ein notleidendes Center entsteht“, sagt ecostra-Geschäftsführer Joachim Will, der Initiator des SCPR.

Ungeachtet der Konkurrenz durch den Onlinehandel zeigen sich die Filialisten unverändert expansiv. Im Durchschnitt wollen die 78 Unternehmen, die sich am SCPR 2014 beteiligten, elf neue Läden in den kommenden zwölf Monaten eröffnen. Das aus ihrer Sicht wichtigste Thema ist die Entwicklung der Kundenfrequenz im stationären Handel.

Ranking

Für den Shoppingcenter Performance Report 2014 haben die Firma ecostra sowie die Immobilien Zeitung und die TextilWirtschaft als Medienpartner die Mieter in 400 deutschen Einkaufszentren mit mehr als 10.000 qm Geschäftsfläche um ihre Meinung gebeten. Die Mieter konnten Noten von 1 (sehr gut) bis 5 (mangelhaft) vergeben. In die Wertung kamen nur Center, denen mindestens fünf Mieter eine Note gaben; dies waren 260. Die Mieter selbst mussten in mindestens drei der 400 Center vertreten sein.

Quelle: dfv Mediengruppe


08. Februar 2013
Deutschland: Geschäftsstraßen performen jetzt besser als Einkaufszentren

Läden in den innerstädtischen Geschäftslagen haben hinsichtlich der Umsatzperformance zwischenzeitlich Stores in Einkaufszentren hinter sich gelassen. Dies ist eines der Ergebnisse des von ecostra in Kooperation mit der Immobilien Zeitung publizierten „Shoppingcenter Performance Report Deutschland 2012“. Diese Grundlagenuntersuchung zur Mieterzufriedenheit mit den Umsätzen in 400 deutschen Einkaufszentren wurde 2012 zum zweiten Mal durchgeführt und ist auf dem besten Wege, sich zu einem Branchenstandard zu entwickeln.

Im Mittelpunkt des Reports steht zwar das Ranking der Shoppingcenter auf Basis der Angaben der Mieter zur Umsatzperformance ihrer Stores, d.h. welches Center steht oben und welches steht unten. Die diesbezüglichen Resultate finden auch üblicherweise die größte Aufmerksamkeit in der Presseberichterstattung. Das eigentlich bemerkenswerte Ergebnis der aktuellen Untersuchung liegt aber in einem weiteren Untersuchungsteil, wo Fragen u.a. zur aktuellen und zukünftigen Marktbedeutung der Shoppingcenter in Deutschland und zur Relevanz ausgewählter Standortkriterien bei der Anmietung eines Shops in einem Center behandelt werden. So wurde den Handels-, Gastronomie- und Dienstleistungsunternehmen u.a. folgende Frage gestellt: „Wie bewerten Sie die allgemeine Geschäftsentwicklung Ihrer Shops in Shoppingcentern im Vergleich zu innerstädtischen Geschäftslagen, in denen Ihr Unternehmen präsent ist?“ Das Ergebnis ist – kurz gesagt - eine Sensation: der entsprechende Umsatz ist bei 

  • 14,3 % = besser
  • 50,6 % = gleich gut
  • 22,1 % = schlechter.1

Damit wird das eigentlich schon überraschende Ergebnis der Vorjahresuntersuchung nochmals getoppt und das Pendel der wirtschaftlichen Performance schwingt bei den Standortlagen weiter in Richtung der innerstädtischen Geschäftslagen. Im Jahr 2011 betrug der Durchschnittswert der Umsatzperformance aus einem Spektrum von 1 (= sehr viel besser) bis 5 (= sehr viel schlechter) für die Shoppingcenter 2,84 und lag damit noch in einem leicht positiven Bereich. Bei der neuen Untersuchung konnte ein Wert von durchschnittlich 3,09 errechnet werden. Damit sind die wirtschaftlich erfolgreicheren Standorte jetzt die Geschäftslagen der Innenstädte. Wer hätte das gedacht? In Anbetracht des Umstandes, daß es sich bei Shoppingcentern um organisierte Vertriebsformen mit geplantem Branchen- und Betriebstypenmix, gemeinsamen Öffnungszeiten, Parkplatzmanagement, Security und professionellem Marketing handelt, ist dieses Ergebnis in seiner Bedeutung kaum zu unterschätzen. Die weiteren Folgeuntersuchungen werden zeigen, ob sich dieser Trend verfestigt.

SCPRD2012 Vergleich EKZ-Cities

Bei der wirtschaftlichen Performance der einzelnen Center bestätigen die neuen Resultate eindrucksvoll die Ergebnisse des Vorjahres. Shoppingcenter, welche bereits 2011 eine sehr gute ökonomische Performance zeigten, finden sich – von nur wenigen Ausnahmen abgesehen – auch diesmal wieder im vorderen Teil des Ranking. Am unteren Ende des Spektrums zeigt sich dasselbe Bild.

Im Jahr 2012 wandert der Siegerpokal von der Ostseeküste an den Bodensee. So hat das „Lago“ Shoppingcenter in Konstanz den Vorjahressieger „Citty Park“ in Kiel als Spitzenreiter des Ranking abgelöst und darf sich nun das aus Mietersicht am besten performende Shoppingcenter Deutschlands nennen. Daß das Konstanzer „Lago“ – im Vorjahr ebenfalls schon in den Top 10 platziert – nun das Ranking anführt, überrascht kaum. Dieses Center profitiert aufgrund des in Deutschland niedrigeren Preisniveaus und der Möglichkeit für Schweizer Kunden zur Mehrwertsteuerrückerstattung in besonderem Maße von Kaufkraftzuflüssen aus der Schweiz. Im österreichisch-schweizer Grenzraum zeigt sich genau dasselbe Bild. Beim Shoppingcenter Performance Report Österreich 2012 schaffte es der ebenfalls unmittelbar an der Schweizer Grenze gelegene Messepark Dornbirn auf den 1. Platz der Center in Österreich.

SCPRD-2012 Top 20

Auch am unteren Ende zeigt sich ein ähnliches Bild wie im Vorjahr. Jene Center, welche bereits 2011 von den Mietern wenig erfreuliche Bewertungen bekommen haben, stehen auch 2012 meist nicht viel besser da. Die „rote Laterne“ haben nun die „Aachen Arkaden“ vom Vorjahres-Letzten, dem „MIRA“ aus München übernommen. Bei einigen Centern ist aber auch ein gewisser Aufwärtstrend zu erkennen. So verbesserte sich z.B. die Centrum Galerie in Dresden, die aktuell einer umfangreichen Restrukturierung unterzogen wird, im Gesamtnotenschnitt von 3,86 auf 3,36 und hat somit die hinteren Bereiche des Ranking verlassen.

Daß der Shoppingcenter Performance Report sich zunehmend als Branchenstandard etabliert, läßt sich nicht nur an dem anhaltend hohen Interesse der Einkaufszentren-Mieter ablesen, welche die Ergebnisse u.a. für ihr internes Benchmarking oder für Standortentscheidungen nutzen. Hypothekenbanken und andere institutionelle Anleger ebenso wie Immobilienbewerter ziehen den Report zwischenzeitlich verstärkt als weitere Informationsquelle bei der Bewertung von Einzelobjekten wie von ganzen Portfolien heran. Erst jüngst berichtete die Fachpresse, daß der „Shoppingcenter Performance Report Deutschland 2012“ z.B. bei der Ankaufentscheidung des EKZ „Neustadt Centrum Halle“ durch ein Joint-Venture aus Pamera und dem Fonds Curzon Capital Partners eine nicht unwesentliche Rolle in der Entscheidungsfindung spielte und die dort publizierten Ergebnisse in der Folge vor Ort ihre Bestätigung fanden. Pamera-Geschäftsführer Christioph Wittkop: „Der Report war ein Baustein. Die positive Bewertung des Centers im SCPR 2012 fanden wir in unseren Gesprächen mit den Mietern bestätigt. Überraschend war für mich auch der Vergleich mit anderen, größeren Centern. Von vielen hätte ich gedacht, dass sie besser als das Neustadt Centrum dastehen. Aber dann lagen sie im Report hinter Halle. Das Verhältnis von Umsatz und Mietbelastung passt im Neustadt Centrum offenbar.“

Die Berichterstattung der Immobilien Zeitung zu den Ergebnissen des SCPRD 2012 steht Ihnen hier als PDF-Datei zum Download zur Verfügung.


1Differenz zu 100,0 % = keine Angabe

Quelle: ecostra 


20. August 2012
Deutschland: Nun erliegt auch Europas schönste Braut dem Schnäppchenfieber

Jetzt ist es unzweifelhaft: der Marktdurchbruch der Factory Outlet Center (FOC) ist auch in Deutschland da! Innerhalb der nächsten 6 Wochen werden allein 3 neue Fabrikverkaufszentren in Deutschland eröffnet. Für mindestens nochmals 3 weitere solche Schnäppchenparadiese liegt eine Baugenehmigung vor. Wird das Land nun mit Centern zugepflastert? Für Betreiber, Investoren und Mieter der FOC jedenfalls gilt Deutschland gerade auch aufgrund der hohen Kaufkraft und dem Markenbewußtsein der Verbraucher als attraktivster Zielmarkt in Europa.

Was Handelsexperten seit Jahren prophezeit haben, ist nun eingetreten. Der Marktdurchbruch der Fabrikverkaufszentren in Deutschland ist nicht mehr aufzuhalten. Hohe bau- und raumordnungsrechtliche Hürden sowie der zähe Widerstand der Organisationen des Einzelhandels und anderer Interessenverbände konnten diese Entwicklung zwar zeitlich verzögern, aber letztlich nicht aufhalten. Aktuell zeigt der deutsche Markt bei den FOC noch immer die geringste Standort- und Flächendichte aller westeuropäischen Länder; dies wird sich jedoch bereits in allernächster Zeit ändern.

So eröffnen Ende August diesen Jahres in Soltau (Niedersachsen) und Ochtrup (NRW) gleich zwei Outlet Center. Einen Monat später folgt dann mit Neumünster (Schleswig-Holstein) das dritte Center. Damit wird innerhalb von nur 4 Wochen die Zahl der in Betrieb befindlichen Outlet Center in Deutschland von derzeit 6 auf 9 Standorte und die Outlet-Fläche von derzeit 85.600 m² auf 130.000 m² erhöht. Baurecht zur Realisierung weiterer Center besteht bereits in Montabaur (Rheinland-Pfalz), Brehna (Sachsen-Anhalt), Wiedemar (Sachsen) und Selb (Bayern). Daneben laufen bei bereits in Betrieb befindlichen Centern Planungen zur Erweiterung der Verkaufsflächen, so aktuell in Wertheim (Baden-Württemberg) und Wolfsburg (Niedersachsen). An über 20 weiteren Standorten sind mehr oder weniger konkrete Planungen zum Bau solcher Projekte festzustellen.

Wie ecostra in der neuesten Grundlagenstudie zur Entwicklung der Outlet Center ermittelt hat, befinden sich in Europa aktuell 141 solche Fabrikverkaufszentren mit einer gesamten Verkaufsfläche von ca. 2,2 Mio. m² in Betrieb. Nach ecostra-Recherchen hat sich damit die Zahl der Standorte in den letzten 9 – 10 Jahren fast verdoppelt, gleichzeitig stieg mit 123 % Zuwachs die Flächenausstattung. Besonders stürmisch war in dieser Zeit die Entwicklung in Italien, wo die Zahl der FOC-Standorte von 4 auf heute 22 und die Outlet-Fläche von 75.000 m² auf 455.000 m² geradezu explodiert ist. Eine ähnliche – wenngleich nicht ganz so stürmische - Entwicklung verzeichnete auch Spanien. Nicht zuletzt auch aufgrund der Unwägbarkeiten der Haushalts- und Eurokrise sind Finanzhäuser und Investoren aber in jüngster Zeit sehr zögerlich geworden, Projekte in den Mittelmeerländern zu finanzieren. Dies gilt genauso für die gesamten ost- und südosteuropäischen Staaten – mit zwei Ausnahmen: Polen und Russland. In Polen performen die Center nach wie vor vergleichsweise gut und in Rußland stellt die Vermietung die größte Herausforderung dar, nicht die Finanzierung.

Im europäischen Vergleich besonders stark ist die Nachfrage nach Outlet-Flächen in Deutschland. Aufgrund der hohen Kaufkraft, dem Markenbewußtsein und einem ausgeprägten Hang der Verbraucher zur Schnäppchenjagd stand Deutschland schon immer im Fokus der Expansionsplaner der Markenhersteller. Dies zeigte auch eine gemeinsam von ecostra und CB Richard Ellis durchgeführte Recherche bei internationalen Marken: knapp 65 % aller Hersteller sehen Deutschland als Zielmarkt bei der Expansion ihrer Outlet-Stores. Mit weitem Abstand erst folgen Frankreich, Österreich, Italien und Polen, in denen nur jeder 5. befragte Markenhersteller solche Läden eröffnen will. Der deutsche Markt ist auch aufgrund der noch sehr geringen Standortdichte aktuell für FOC-Entwickler und –Betreiber sicherlich die weitaus „hübscheste Braut“ in Europa. Entsprechend intensiv sind dann auch die Bemühungen hier oder im unmittelbaren Grenzraum Standorte zu realisieren.

Die Flächennachfrage führt dann auch dazu, daß beispielsweise das Designer Outlet Center Soltau trotz einem vergleichsweise hohen Mietpreisniveau mit einer Vermietungsquote von über 80 % eröffnen kann. Dies ist für ein solches Center ein äußerst guter Wert, da Fabrikverkaufszentren - anders als Shoppingcenter - üblicherweise mit einem Vermietungsstand von weniger als 70 % starten. Aber das hat seinen Grund: der Standort Soltau, zwischen Hamburg und Hannover unmittelbar an der starkfrequentierten A7 gelegen, gilt unter Handelsexperten als einer der besten FOC-Standorte in ganz Europa. Entsprechend hoch sind die wirtschaftlichen Erwartungen, die sich mit diesem Center verbinden. Möglich wurde dieses Fabrikverkaufszentrum, weil die niedersächsische Landesregierung die weiträumige Anziehungskraft eines solchen Objektes für die Tourismusregion Lüneburger Heide nutzbar machen wollte und in einem bundesweit als beispielhaft geltenden Verfahren 3 Städte der Region als Bewerber antreten lies. Die Entscheidung der Landesregierung fiel im Jahr 2009 dann auf Soltau. Dem Betreiber wurde dabei auch auferlegt, daß in den nächsten Jahren in einem aufwendigen Controlling und Monitoring die Auswirkungen des Centers auf die umliegenden Innenstädte untersucht und überwacht werden müssen. Zusammen mit sehr restriktiven bauplanungsrechtlichen Regelungen zu dem, was der Betreiber am Standort verkaufen oder nicht-verkaufen darf, soll dies sicherstellen, daß die innerstädtischen Geschäftslagen durch diese Entwicklung keinen Schaden nehmen, sondern – im Gegenteil - möglichst sogar von den erwarteten Synergien profitieren.

Diese Vorgehensweise scheint nun auch in anderen Bundesländern Schule zu machen. Im Entwurf zum Landesentwicklungsplan 2025 in Thüringen soll „aufgrund der besonderen Standortgunst“ der Weg für ein Outlet Center am Hermsdorfer Kreuz (A4 / A9) frei gemacht werden. So hat bei verschiedenen Landesregierungen in jüngster Zeit ein Umdenken stattgefunden und ausgewählte FOC-Standorte sollen möglich gemacht werden. Auch weil erkannt worden ist, daß diese Entwicklung letztlich wohl kaum zu verhindern sein wird. Allerdings hat sich längst gezeigt, daß nicht jede saure Wiese als Standort für ein FOC geeignet ist. Und so geht es vor allem darum, die aus landes- und regionalplanerischer Sicht geeigneten Standorte zu identifizieren, an denen diese Vertriebsform auch funktionieren kann. Ein Bollwerk gegen solche Ansiedlungen stellen aktuell vor allem die rot-grün- bzw. grün-rot-geführten Landesregierungen in Nordrhein-Westfalen und Baden-Württemberg dar. Dabei ergeben sich auch solche – nicht uninteressanten - Interessenskollisionen wie im Falle von Wertheim (Main-Tauber-Kreis), wo im nördlichsten Zipfel von Baden-Württemberg seit dem Jahr 2003 ein FOC betrieben wird. Die geplante Flächenerweiterung um 3.300 m² auf 16.800 m² Verkaufsfläche wird von den örtlichen Grünen befürwortet, der ebenfalls von den Grünen gestellte, zuständige Landesminister Winfried Herrmann lehnt eine solche Erweiterung bislang jedoch kategorisch ab.

Durchaus eine gewisse Beachtung verdient nach Ansicht von ecostra das Vorhaben einer Investorengruppe, mitten in der Altstadt von Bad Münstereifel (Nordrhein-Westfalen) ein Outlet Center zu eröffnen. Die Gruppe um den Geschäftsführer des Modefilialisten Robert Ley plant bei dem „Eifel City Outlet“ getauften Projekt ca. 40 Outlet Stores entlang der Hauptgeschäftslage der Altstadt zu realisieren. Die entsprechenden Gebäude wurden bereits erworben. Die Bauarbeiten laufen seit Anfang Sommer 2012, die Eröffnung ist für Frühjahr oder Sommer 2013 geplant. Solche Anläufe zur Realisierung von Outlet Centern in historischen Innenstädten gab es schon einige. Zuletzt im hessischen Idstein. Alle sind bislang gescheitert. Aber so konkret wie in Bad Münstereifel und mit einer professionellen Handschrift unterlegt war bisher noch keines dieser Vorhaben. Nach Einschätzung von ecostra gibt es aus immobilienwirtschaftlichen Gründen noch gewisse Zweifel am Erfolg dieses Projektes, auch ob es sich hier überhaupt um eine Konzeption handelt, welche als Factory Outlet Center zu definieren ist. Aber es lohnt sich auf jeden Fall, dieses Vorhaben weiter aufmerksam zu beobachten.

Denn es bewegt sich einiges im Markt. So ist unzweifelhaft, daß in dem auch in Deutschland zunehmend dichter werden Markt der Fabrikverkaufszentren verstärkt auch Konzeptvariationen zu beobachten sein werden. In der Entwicklung befinden sich bereits sogenannte Value Center. Dabei handelt es sich um Hybridformen zwischen Outlet Centern und klassischen Shoppingcentern oder Retail Parks. In Anbetracht des steigenden Revitalisierungsbedarfs von Bestandsobjekten werden hier in den nächsten Jahren einige diesbezügliche Umnutzungen zu erwarten sein. Es zeigt sich auch hier wieder, daß der Einzelhandel einer der dynamischsten Märkte darstellt.

Quelle: ecostra


 
07. Dezember 2011
Shoppingcenter Performance Report Deutschland 2011: "Citti Park" in Kiel ist die Nr. 1 der wirtschaftlich erfolgreichsten Einkaufszentren
 
Der deutsche Shoppingcentermarkt ist bislang nicht gerade für seine Transparenz bekannt. Im Gegenteil: glaubt man den Verlautbarungen vieler Betreiber und Investoren gibt es nur erfolgreiche Center... und vielleicht noch einige wenige, welche aktuell „noch nicht da sind, wo wir hinwollen“. Informationen zu gut und weniger gut performenden Center waren bislang v.a. über die „Buschtrommeln“ der Branche und gelegentlichen Berichten in der Fachpresse erhältlich. Hierbei handelte es sich immer um Bewertungen von einzelnen oder nur ganz wenigen Centern. Eine systematisierte Gesamtschau einer größeren Anzahl von Objekten fehlte völlig.

SCPRD2011-TitelbildIn diese Lücke stößt die neue ecostra-Grundlagenuntersuchung „Shoppingcenter Performance Report Deutschland 2011“, welche in Kooperation mit der Immobilien Zeitung erstellt wurde. Der Report zielt darauf ab, den Marktteilnehmern in einer systematisierten und überblickshaften Weise folgende Informationen und Nutzungsmöglichkeiten bereitzustellen:
 
  • Darstellung der wirtschaftlichen Performance einer Auswahl von 200 deutschen Shoppingcentern aus Mietersicht
  • Ranking durch Überführung der Bewertungen der einzelnen Center in eine gereihte Gesamtschau
  • Schaffung einer Möglichkeit zum Benchmarking für Handelsunternehmen bzw. Mietern in Shoppingcenter z.B. durch den Vergleich der eigenen Stores mit der Gesamtperformance des jeweiligen Shoppingcenters
  • Allgemeine Einschätzungen und Bewertungen der Retailer zu Standort- und Marktfragen des deutschen Shoppingcentermarktes
Nach vorliegenden Informationen gibt es bisher keine vergleichbare Studie zum deutschen Shoppingcenter-Markt.

Für den "Shoppingcenter Performance Report 2011" hatten ecostra und die Immobilien Zeitung die Mieter einer repräsentativen Auswahl der deutschen Einkaufszentren mit mehr als 10.000 qm Geschäftsfläche um Angaben und Einschätzungen gebeten. Gefragt wurde u.a., wie zufriedenstellend die Umsatzleistung des jeweiligen Stores im Vergleich zu anderen Shoppingcentern ist, in denen der Mieter ebenfalls einen Laden unterhält. Die Mieter konnten Noten von 1 (sehr gut) bis 5 (ungenügend) vergeben. In die Wertung kamen nur Center, denen mindestens fünf Mieter eine Note gaben; dies waren 158 von den 200 der im Sample befindlichen Einkaufszentren.

Als bestes Center wurde der Citti-Park in Kiel mit der Note 1,57 bewertet. Es folgen das CentrO Oberhausen (1,65) und der Weserpark in Bremen (1,77). Unter den 20 Centern mit den besten Bewertungen finden sich einige der ältesten und größten Einkaufszentren Deutschlands, darunter Breuningerland Ludwigsburg auf Platz 4 (1,81), das Donau-Einkaufszentrum in Regensburg und das Main-Taunus-Zentrum bei Frankfurt am Main (jeweils 2,0 bzw. Platz 12) sowie der Ruhrpark Bochum (2,06, Platz 17).

Am unteren Ende der Tabelle tummeln sich relativ viele Shoppingcenter jüngeren Datums, darunter das Loop5 bei Darmstadt (3,75), die Centrum-Galerie in Dresden (3,86) oder das Lilien-Carré in Wiesbaden (4,42). Auf dem 158. und letzten Platz landet das 2008 eröffnete Einkaufscenter Mira in München (4,55).

Gute Noten erhielten Einkaufszentren mit mehr als 40.000 m² Ladenfläche (2,56). Kleine Center (weniger als 20.000 m²) schnitten deutlich schlechter ab (3,24). Unterteilt man die Center nach Alter, liegen die zwischen 1991 und 2000 eröffneten Shoppingmalls vorne (2,60). Neuere Center (Eröffnung 2001 bis heute) bekamen dagegen im Schnitt nur die Note 2,97. Grüne-Wiese-Center (2,61) wurden von den Mietern im Schnitt besser benotet als innerstädtische Standorte (2,84).

Unabhängig von der Benotung offenbart die Befragung eine ambivalente Haltung der Mieter gegenüber Einkaufszentren. Einerseits rechnet eine Mehrheit (76,7%) damit, dass die Bedeutung von Centern für den Erfolg ihres Unternehmens steigen oder zumindest gleich bleiben wird. Andererseits antworten auf die Frage, ob es bereits zu viele Shoppingcenter in Deutschland gibt, 37,7% mit Ja.
 
Die Immobilien Zeitung hat in mehreren Artikeln Anfang November 2011 umfassend über diese Studie berichtet und auch in der Folge die Ergebnisse immer wieder aufgegriffen. Die in der Ausgabe zur Handelsimmobilienmesse MAPIC veröffentlichten Beiträge in der Immobilien Zeitung können hier als PDF-Datei heruntergeladen werden.

Der "Shoppingcenter Performance Report Deutschland 2011" bietet neben dem kompletten Ranking der Center umfangreiche Detailauswertungen (z.B. nach Standortlagen, Flächengrößen- und Alterskategorien, Bundesländer) und einen bislang nicht gekannten Einblick in einen dynamischen und hochinteressanten Markt. Der Report kann als gedruckter Bericht (Farbe, ca. 90 Seiten) bei ecostra per Email oder Fax zum Preis von 450,-- Euro (zzgl. MwSt.) bestellt werden.
 
Quelle: ecostra
 

 
04. Oktober 2011
Outlet Stores: Deutschland ist für Markenhersteller Expansionsziel Nr. 1 in Europa
 
Zum vierten Mal in Folge veröffentlichen ecostra und das Immobilienberatungsunternehmen CB Richard Ellis (CBRE) das Ranking der erfolgreichsten Factory Outlet Center (FOC) in Europa. Bei dem „Factory Outlet Centre Performance European Report 2011“ handelt es sich um eine Befragung der FOC-Mieter zu ihrer Zufriedenheit mit der Performance ihrer Niederlassungen in 75 ausgewählten Outlet Center in Europa.

Dieses Jahr konnte die Teilnehmerzahl erneut gesteigert werden. Insgesamt nahmen 93 (Vorjahreswert: 79) internationale Markenhersteller an der Befragung teil. Dies entspricht einem Markenportfolio von über 130 Marken, da mehrere teilnehmende Hersteller eine Multi-Marken-Strategie verfolgen. Damit stieg die Teilnehmerzahl um rund 18 Prozent.

Die neue Nr. 1 der ökonomisch erfolgreichsten FOC in Europa ist das Designer Outlet Roermond in den Niederlanden, das durch seine Grenzlage zu Deutschland auch den deutschen Markt bedient. Das Center konnte nach 2009 wieder den Spitzenplatz erreichen. Das FOC, das jüngst um rund 12.000 Quadratmeter auf 36.000 Quadratmeter Verkaufsfläche erweitert wurde, konnte damit die letztjährige Nr. 1, das Bicester Village, vom Spitzenplatz verdrängen.

Auch die etablierten FOCs in Deutschland konnten ihre Spitzenplätze in dem europäischen Ranking behaupten. So finden sich das Ingolstadt Village (Rang 8) und Wertheim Village (Rang 9) unter den Top 10. Langsam, aber stetig nähert sich das älteste deutsche FOC, das "The Style Outlets Zweibrücken", den Top 10. Der Eröffnungs-Bonus für das Designer Oultet Berlin ist im zweiten Jahre verflogen. Das Center erreicht nicht mehr die Top 20 und belegt in diesem  Jahr den 28. Platz. Das einzige innerstädtische FOC in Deutschland, das Designer Outlet Wolfsburg, konnte zwar fünf Ränge gegenüber dem Vorjahr gutmachen (Rang 50), liegt aber insgesamt im unteren Drittel des Rankings.

Die europäische Spitzengruppe in den Top 10 bleibt nahezu unverändert. Nur das polnische "Fashion House Outlet Centre Gdansk" (Platz 6) ist direkt in eine Spitzenplatzierung vorgedrungen. Ähnlich positive Entwicklungen erfuhren auch das "Quai des Marques Bordeaux" in Frankreich (Rang 13), das britische "Lakeside Village Outlet Shopping" (Rang 14) und das spanische "Factory Madrid Getafe" (Rang 15). Nicht mehr unter den Top 20 vertreten ist der Shooting Star des vergangenen Jahres, das italienische "The Style Outlets Vicolungo", das von Rang 9 auf Rang 24 abgerutscht ist.

Abb.: Die Top 20 Outlet Center in Europa 2011

Wie der Report zeigt war 2011 ein gutes Jahr für die Markenhersteller in den europäischen FOCs. Insgesamt wurden deutlich bessere Noten für die wirtschaftliche Entwicklung der Outlet Stores in den FOCs verteilt. 36 der 75 untersuchten Center wurden von den Mietern noch mit einer guten Note beurteilt, was darauf hinweist, dass ein Großteil der europäischen Center auf einer soliden ökonomischen Basis wirtschaftet. 

Markenhersteller planen insbesondere in Deutschland eine weitere Expansion in ihrer Outlet-Stores. Die Bundesrepublik liegt als Zielmarkt wie im letzten Jahr mit 60 Nennungen mit großem Vorsprung vor anderen westeuropäischen Staaten wie Frankreich (20 Nennungen)  und Österreich (19 Nennungen) sowie Italien und Polen (jeweils 17 Nennungen). Mit dieser Bewertung konnte Deutschland seine Spitzenposition noch einmal ausbauen.

Neben Factory Outlet Centern sind u.a. die klassischen stationären Vertriebskanäle Systemflächen (Wholesale), die High Street (Einkaufsstraßen) sowie die Shopping-Center die bevorzugten Vertriebskanäle der internationalen Markenhersteller. Im Vergleich zu 2010 ist deren Bedeutung aber rückläufig. Auch dem E- und M-Commerce wird eine gestiegene Aufmerksamkeit gewidmet. Weniger interessant für die Kundenansprache sind verkehrsorientierte Flughäfen und nicht integrierte Fachmarktzentren. Diese wurden deutlich nachrangig bewertet.

Für die Zukunft wird der Betriebsform Outlet Center eine steigende Bedeutung als Bestandteil in der Distributionsstruktur der Marken beigemessen. Eine relativ deutliche Mehrheit der Befragten bewertet die zukünftige Bedeutung dieses Vertriebskanals als stark ansteigend oder steigend für die eigene Marke. Somit planen die meisten internationalen Markenhersteller wie auch im vergangenen Jahr weiterhin, ihr Outlet-Geschäft auszubauen. Dabei kristallisiert sich heraus, dass Outlets als Profit-Center geführt werden. Um dies zu erreichen stehen bei der Entscheidung zur Anmietung eines Outlet Stores in einem bestimmten Center klassische Standortfaktoren klar im Vordergrund. Einzugsgebiet, Umsatzpotenzial und das Vorhandensein von anderen Top-Marken stehen hier noch vor anderen wichtigen Parametern wie Erreichbarkeit, Mietniveau und dem Branchenmix. 

Die gesamte Studie mit allen Detailauswertungen und Ergebnissen der Befragung sowie ein umfassendes Update des „Factory Outlet Centre Performance European Report 2011“ wird Ende November 2011 veröffentlicht.

Quelle: ecostra & CB Richard Ellis 


15. Juni 2011
NEU: "The big ecostra Outlet Center Handbook Europe 2011" ist ab sofort verfügbar!
 
Obwohl Outlet Center bereits seit über 25 Jahren auf dem europäischen Markt präsent sind, stellt sich die Informationslage über diese Vertriebsform nach wie vor sehr lückenhaft dar. Erstmals liegt mit dem nun erschienenen "Outlet Centre Handbook Europe 2011" ein aktuelles und umfassendes Handbuch vor, das den Markt für Outlet Center in Europa beleuchtet und in übersichtlicher Form detaillierte Informationen zu den Centern in allen Ländern Europas bereit hält.
 
Kernstück des fast 400 Seiten starken und in englischer Sprache abgefaßten Handbuchs sind detaillierte Centerprofile für alle derzeit in Betrieb befindlichen Outlet Center in Europa. In übersichtlicher Form aufbereitet findet sich für jedes einzelne Land
  • ein kartographischer Überblick zur Standortlage und räumlichen Verteilung der Outlet Center
  • Basisdaten zu jedem Center mit Angaben zur Verkaufsfläche, Gross Leasable Area (GLA), Eröffnungsdatum, Entwickler, Betreiber etc.
  • Historie der einzelnen Center mit Jahreszahl der Eröffnung und Flächengröße der jeweiligen Bauphasen
  • Detaillierte Angaben zum jeweiligen Mieterbesatz mit Anzahl der Outlet Stores, Vermietungsrate, Markenauswahl etc.
  • Kenndaten zum Einzugsgebiet sowie zur Zahl der Besucher des Centers
  • Kontaktadressen des Centers, des Center Managements sowie der Vermietungsagentur
  • Shopplan und Fotos des Centers

Allgemeine sowie grundlegende Informationen zur Vertriebsform Outlet Center wie u.a. Definitionen, Standortanforderungen, Einzugsgebiet, Kaufkraft, Entwicklung des Marktes für Outlet Center sowie eine Rangliste der profitabelsten Outlet Center in Europa komplettieren das Spektrum des "Outlet Centre Handbook Europe 2011".

Darüber hinaus werden in Fachbeiträgen externer Experten Aspekte der nationalen Marktentwicklung für Outlet Center, der Vermietung, der spezifischen Architektur, des Bau- und Raumordnungsrechts, Anforderungen an Due Dilligence Verfahren und die Erfahrungen institutioneller Investoren mit dieser neuen Vertriebsform des Einzelhandels aufbereitet. So finden sich Fachbeiträge u.a. von

  • Caroline Lamy, Forschungsleiterin von magdus - European Factory Outlet Centres Observatory, Troyes (F)
  • Kristofer Jürgensen, Managing Partner der 1A Outlet GmbH, Heroldsberg (D)
  • Peter Gamble, Managing Director des Büros Holder Mathias Architects, London (GB)
  • Prof. Dr. Christoph Mönch und Dr. Jan Hennig, Partner der Kanzlei Gleiss Lutz Rechtsanwälte, Berlin (D)
  • Dr. Gerold Jaeger, Anwalt und Wirtschaftsberater bei Clifford Chance Rechtsanwälte, Frankfurt am Main (D)
  • David Williams, Fondsmanager des European Outlet Mall Fund (EOMF) bei Henderson Global Investors, London (GB)

Damit liefert das "Outlet Centre Handbook Europe 2011" erstmals einen umfassenden und ganzheitlichen Überblick über den Outlet Center Markt in Europa und ist ein unverzichtbares Handwerkszeug für alle, welche sich mit der Ansiedlung, Entwicklung, Genehmigung, Vermietung und Finanzierung von Outlet Centern beschäftigen.


Das "Outlet Center Handbook Europe 2011" ist als Druckexemplar (in Farbe) zum Preis von 350,-- Euro (zzgl. Versandkosten, zzgl. MwSt.) bei der ecostra GmbH erhältlich.

Quelle: ecostra


 

15. Januar 2010
Handelsexpansion 2010: Steigende Flächennachfrage bei Shopping Center. Trend "Zurück in die City" hält an

 

Trotz Kreditkrise und Meldungen über eine steigende Zahl der Insolvenzen im Handel läuft die Expansion bei den meisten Handelsunternehmen ungebremst weiter. Das Ladennetz wird weiter verdichtet. Neue Konzepte und neue Standorte befinden sich in der Entwicklung. Dabei gehören die Haupteinkauflagen der Innenstädte nach wie vor zu den am häufigsten nachgefragten Standorten, aber auch autokundenorientierte Gewerbegebietslagen sind im Fokus der Expansionsabteilungen. Aktuell besonders gefragt sind Flächen in Shopping Center und Fachmarktzentren. Stadtteil- und Bezirkszentren sowie Nebenlagen und Solitärstandorte haben als Expansionsziele hingegen eine nur nachrangige Bedeutung.

 

 

 

Soeben hat ecostra zum zweiten Mal nach dem Jahr 2008 den umfassenden Marktbericht mit dem Titel „Handelsexpansion in Deutschland 2010 – Standortorientierungen, Objekt- und Lagekriterien der Marktteilnehmer im Überblick“ veröffentlicht. Im Rahmen einer breit angelegten Grundlagenstudie wurden die Expansionsabsichten und die Details der spezifischen Lage- und Objektkriterien einer Vielzahl von Unternehmen des filialisierten Einzelhandels sowie der konsumnahen Dienstleistungen untersucht und übersichtlich dargestellt. Im Vergleich mit der Vorgängerstudie konnte die Zahl der berücksichtigten Handelsunternehmen im aktuellen Berichtsband nochmals deutlich erhöht werden.
  

Die Studie richtet sich speziell an kommunale Wirtschaftsförderer und Stadtplanungsämter. Sie soll diese Ämter bei ihrer praktischen Arbeit zu unterstützen und Informationen und Daten zum Expansionsgeschehen im Immobilienmarkt in Deutschland bereit stellen. So war gerade bei der öffentlichen Hand das Interesse außerordentlich groß, als diese Untersuchung erstmals im Jahr 2008 veröffentlicht wurde. Die Gründe liegen auf der Hand: Meist ist es für die Kommunen schwierig, auf dem vielfältigen und dynamischen Markt der Handelsimmobilien den Überblick zu behalten. Viele der in Deutschland expandierenden Filialisten sind gar nicht als potentielle Interessenten für ihre Flächen bekannt. Fehlende Kontaktadressen oder Ansprechpartner erfordern mühsame Recherchen. Sind Flächen verfügbar, werden dann immer wieder dieselben ´Kandidaten´ angesprochen. In vielen Fällen könnte jedoch ein anderes Handelsunternehmen eine aus immobilienwirtschaftlichen Aspekten oder auch zur Ergänzung des Branchen- bzw. Markenmix attraktivere Option darstellen.

 

 

Zwar verdeutlichen die Studienergebnisse, dass sich innerhalb der letzten zwei Jahre die Standortanforderungen der Handelsunternehmen nicht grundsätzlich geändert haben. Daher stimmen die Kernergebnisse des aktuellen Marktberichts im Wesentlichen mit jenen der Vorgängerstudie aus dem Jahr 2008 überein. So zeigen die geographischen Expansionsschwerpunkte der befragten Unternehmen nach wie vor eine deutliche Orientierung auf die westlichen Bundesländer, allen voran Baden-Württemberg, Bayern, Hessen und Nordrhein-Westfalen. Insbesondere werden zentral gelegene Ladenflächen in innerstädtischen Haupteinkaufslagen – speziell in der 1a-Lage – gesucht. Neben dem innerstädtischen Geschäftszentrum sind aber auch autokundenorientierte Standorte in Gewerbegebietslagen weiterhin im Fokus der Expansionsplaner. Von nachrangiger Bedeutung sind Stadtteil- oder Stadtbezirkszentren sowie sonstige Nebeneinkaufslagen und Solitärstandorte. Letztere kommen nur noch für etwa jedes 10. Handelsunternehmen als mögliche Geschäftsstandorte in Frage. Hinsichtlich weiterer Lagemerkmale des gewünschten Objekts sind besonders Flächen innerhalb eines Shopping Centers oder Fachmarktzentrums gefragt. So konnte gerade für Ladenflächen in einem Shopping Center im Vergleich zur Vorgängerstudie ein merklicher Anstieg der Nachfrage beobachtet werden. Über 80% der Handelsunternehmen lassen sich nur in Städten nieder, welche über eine bestimmte Mindestzahl an Einwohnern verfügen. 75% der Unternehmen legen hier entsprechende Einwohnerwerte für das Einzugsgebiet eines Standortes zugrunde. Zwei Drittel mieten oder kaufen ausschließlich Handelsflächen in Erdgeschosslagen, bei etwa einem Dritten sind auch Kombinationen  aus Erdgeschoss-, Obergeschoss- oder Untergeschossflächen denkbar, wobei aber immer die konkrete Standortlage zu berücksichtigen ist. Geschäfte mit mehr als 2 Verkaufsebenen werden allgemein nur von wenigen Unternehmen (z.B. Woolworth, Humanic) nachgefragt.
 
Weitere Trends und Tendenzen sowie die detaillierten Expansionsprofile von über 130 expandierenden Unternehmen finden sich in dem knapp 300 Seiten starken Marktbericht. Die Studie wird interessierten Vertretern der kommunalen Wirtschaftsförderung, der Stadtplanungsämter sowie von Stadt- bzw. Citymarketingorganisationen von der ecostra GmbH auf Anfrage kostenlos zur Verfügung gestellt. Alle anderen Interessenten können die Studie zum Preis von 300,-- € (zzgl. MwSt.) bei ecostra käuflich erwerben.

Quelle: ecostra