Leistungen Privatwirtschaft

Investitionsentscheidungen

...ZUR BEWERTUNG UND ABSICHERUNG VON INVESTITIONSENTSCHEIDUNGEN


Markt- und Standortanalysen zur Ergänzung von Marktwert- oder Beleihungswertgutachten

Nicht erst seit dem "credit crunch" 2008 verlangen Hypothekenbanken, Versicherungen, Investmentgesellschaften und -fonds bei der Finanzierung oder dem Kauf größerer Einzelhandelsimmobilien, daß das übliche Marktwert- oder Beleihungswertgutachten durch die Vorlage einer qualifizierten Markt- und Standortanalyse ergänzt wird. Damit sollen insbesondere Risiken (aber auch Entwicklungspotenziale) erkannt und bewertet werden, welche sich aus den konkreten Standortfaktoren, der Kaufkraft- und Wettbewerbssituation im Einzugsgebiet und deren absehbarer Entwicklung ergeben. Diese werden durch die Analyse von Grundstücks- und Objektwerten bzw. von Mietverträgen und deren Laufzeiten nicht hinreichend erfaßt, wie verschiedene "notleidende" oder gescheiterte Projektentwicklungen im Einzelhandel nachdrücklich belegen. Letztlich lässt sich die Aufgabenstellung einer solchen Markt- und Standortanalyse für ein Fachmarktzentrum, Shoppingcenter, Outlet Center oder andere großdimensionierte Einzelhandelsimmobilie auf die Frage reduzieren, ob die Mietansätze tatsächlich nachhaltig erzielbar sind. Ein solches Gutachten kommt bei Projektplanungen ebenso zum Einsatz wie bei der Umfinanzierung von Bestandsobjekten.

Eine Markt- und Standortanalyse als ergänzende Untersuchung zu einem Marktwert- oder Beleihungswertgutachten beinhaltet u.a. folgende Leistungsschritte:
  • Darstellung der Projekt- bzw. Objektdaten
  • Beschreibung des Untersuchungsstandortes und des relevanten Umfeldes
  • SWOT-Analyse mit detaillierter Analyse der Standorteigenschaften für die jeweilige Nutzung
  • Beschreibung und Bewertung der Wettbewerbssituation im Einzugsgebiet mit Darstellung der relevanten Daten jedes Wettbewerbsstandortes und Einschätzung von dessen Wettbewerbsstärke auf Basis aktueller Vor-Ort-Erhebungen
  • Abgrenzung und Zonierung des potenziellen Einzugsgebietes sowie Ermittlung der relevanten sozioökonomischen Kenndaten (Einwohnerzahl, Kaufkraftniveau, Kaufkraftpotential etc.)
  • Durchführungen von Prognoserechnungen u.a. zur Einwohner- und Kaufkraftentwicklung im Einzugsgebiet
  • Analyse der möglichen (branchenbezogenen) Umsatzerwartung des Planobjektes. Bei Bestandsobjekten erfolgt hier die Analyse der Marktanteile und möglicher Entwicklungspotenziale.
  • Analyse und Bewertung des nachhaltig erzielbaren Mietpreises für Geschäftsflächen (ggf. auch auf Basis von vorliegenden Vorvermietungsverträgen)
  • Fazit mit positiver oder negativer Finanzierungs- bzw. Kaufempfehlung
Das konkrete Arbeits- und Leistungsprogramm kann je nach Aufgabenstellung bzw. Spezifika des zu prüfenden Projektes oder Objektes angepasst werden.


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Machbarkeitsstudien für Büroprojekte

Die Büromärkte sind derzeit von einer zumeist verhaltenen Flächennachfrage bei hohen Leerstandsquoten geprägt. Eine zukunftsorientierte Investition in Büroprojekte erfordert deswegen nicht nur bei kleineren, regional bedeutsamen Bürostandorten, sondern gerade auch bei den sog. "Big 5" (Berlin, Frankfurt/Main, München, Düsseldorf, Hamburg) eine detaillierte Analyse der Chancen und Risiken.

Eine ecostra-Machbarkeitsstudie bietet eine umfassende und detaillierte Entscheidungsgrundlage für ein solches Investment, wobei u.a. folgende Punkte aufbereitet werden:
  • Darstellung der Projektdaten
  • Standortbeschreibung (Beschreibung des Planstandortes und von dessen relevanter Umfeldsituation) auf Basis aktueller Vor-Ort-Erhebungen
  • SWOT-Analyse mit detaillierter Analyse der Standorteigenschaften für die geplante Nutzung
  • Beschreibung und Bewertung der Situation auf dem lokalen bzw. regionalen Büroflächenmarkt (u.a. Entwicklung des Büroflächenangebotes, der Mietpreise, Flächenleerstände, Netto-Anfangsrenditen, Darstellung der relevanten Wettbewerbsstandorte und Wettbewerbsplanungen)
  • Analyse der lokalen bzw. regionalen büromarktrelevanten Nachfragestrukturen und deren Entwicklung
  • Analyse und Bestimmung der möglichen Nutzer und der Flächennachfrage bezogen auf das Planobjekt
  • Einschätzung und Bewertung des marktfähigen Mietpreisniveaus (inklusive ggf. erforderliche Incentives) für das Planobjekt
  • Wirtschaftlichkeits- bzw. Rentabilitätsanalyse (falls vom Auftraggeber gewünscht)
  • Fazit der Machbarkeitsstudie
Das konkrete Arbeitsprogramm einer Machbarkeitsstudie kann je nach Aufgabenstellung bzw. Spezifika des zu untersuchenden Büroprojektes angepasst werden.


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Machbarkeitsstudien für Freizeitimmobilien

Die hohe Dynamik im Freizeitmarkt, kurze Investitionszyklen mit einer ständigen Erfordernis zu Innovationen und Konzepterneuerungen stellen hohe Anforderungen an nachhaltige Investments in Freizeitimmobilien. Eine gründlich recherchierte, fachkundig erarbeitete Machbarkeitsstudie ermöglicht hier die notwenige Entscheidungssicherheit in einem - gerade aus Investorensicht - interessanten, aber auch schwierigen Markt.

In einer ecostra-Machbarkeitsstudie für Freizeitimmobilien werden u.a. folgende Punkte aufbereitet:
  • Darstellung der Projektdaten
  • Beschreibung der allgemeinen Marktsituation und der Entwicklungen in dem projektrelevanten Segment des Freizeitmarktes (z.B. Fitnesscenter, Freizeit- und Spaßbäder, Multiplexkinos, Wellnesscenter, Freizeitparks, Indoor-Skihallen, UEC's, etc.)
  • Standortbeschreibung (Beschreibung des Planstandortes und von dessen relevanter Umfeldsituation) auf Basis aktueller Vor-Ort-Erhebungen
  • SWOT-Analyse mit detaillierter Analyse der Standorteigenschaften für die geplante Nutzung
  • Beschreibung und Bewertung der Wettbewerbssituation im Einzugsgebiet mit Darstellung der relevanten Daten jedes Wettbewerbsstandortes und Einschätzung von dessen Wettbewerbsstärke auf Basis aktueller Vor-Ort-Erhebungen
  • Abgrenzung und Zonierung des potentiellen Einzugsgebietes sowie Ermittlung der relevanten sozioökonomischen
  • Analyse der relevanten lokalen bzw. regionalen Nachfragestrukturen und deren Entwicklung
  • Analyse und Bestimmung der möglichen planobjektbezogenen Nachfragepotentiale
  • Einschätzung und Bewertung des marktfähigen Mietpreisniveaus für das Planobjekt
  • Wirtschaftlichkeits- bzw. Rentabilitätsanalyse (falls vom Auftraggeber gewünscht)
  • Fazit der Machbarkeitsstudie
Das konkrete Arbeitsprogramm einer Machbarkeitsstudie kann je nach Aufgabenstellung bzw. Spezifika des zu untersuchenden Freizeitprojektes angepasst werden.


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Untersuchungen zu den Wohnungsmärkten

Demographische Veränderungen (d.h. Bevölkerungszuwachs oder -rückgang, Wanderungsbewegungen, Seniorisierung, etc.) stellen neben der Arbeitsmarkt- und Einkommenssituation sowie der Haushaltsentwicklung die wesentlichen Triebkräfte einer Veränderung der Nachfrage im Wohnungsmarkt dar.

Nachhaltige Investitionen in Wohnungsportfolios erfordern aus diesem Grund u.a. detaillierte Kenntnisse der relevanten sozioökonomischen Entwicklungen im Raum. ecostra bietet hier auf Grundlage eines umfassenden und detaillierten Datenpools Auswertungen und Untersuchungen, welche u.a. die Situation und Entwicklung
  • der Zahl der Einwohner und Haushalte
  • der Zusammensetzung der Altersgruppen
  • der Beschäftigung
  • der Einkommen und Kaufkraft
  • der Ausstattung mit Wohnraum (aufgeschlüsselt nach Größen, Gebäudearten, etc.)
  • der Baugenehmigungen und der Wohnbautätigkeit
  • des Leerstandes an Wohnraum
  • etc.
berücksichtigen. Bitte beachten Sie in diesem Zusammenhang auch unser Angebot zur Erstellung von Mietwertgutachten (Wohnraum), Verkehrswert- bzw. Marktwertgutachten nach § 194 BauGB, Beleihungswertgutachten gemäß BeleihungswertVerordnung sowie bankinternen Vorschriften, etc. in der Rubrik "Portfoliosteuerung und -bewertung".


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Neben Büro-, Freizeit- und Wohnimmobilien bietet ecostra auch vergleichbare Machtbarkeitsstudien und Standortanalysen für
  • Einzelhandelsprojekte (siehe hierzu Rubrik "Optimierung des Standortnetzes" und "Centerentwicklung")
  • Hotels
  • Logistikcenter
  • Mixed-Used-Konzepte
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